Negli ultimi anni, complice il boom del turismo esperienziale e delle prenotazioni online, moltissimi proprietari di immobili hanno iniziato a considerare l’affitto turistico come un’interessante forma di reddito integrativo. Ma aprire un Bed & Breakfast (B&B) o una Casa Vacanze non è solo una questione di accoglienza: ci sono obblighi burocratici, fiscali e gestionali ben precisi da conoscere.
In questo articolo vediamo le differenze fondamentali tra le due formule, la procedura per aprirle, la normativa da consultare e soprattutto come gestire correttamente la tassazione, differenziandola da quella classica degli immobili a uso residenziale, già affrontata nel blog precedente.
B&B e Casa Vacanze: due formule diverse
Bed & Breakfast (B&B)
Il B&B è una forma di ospitalità familiare gestita in modo non professionale dal proprietario dell’immobile (o da un suo familiare convivente), all’interno della propria abitazione principale, in cui si offrono camera e colazione. Non prevede la possibilità di offrire altri pasti, né servizi tipo lavanderia o reception h24.
Casa Vacanze (CAV)
La casa vacanze, invece, è una struttura extra-alberghiera che può essere gestita in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, ed è interamente destinata all’affitto temporaneo ai turisti, senza la presenza del proprietario. A differenza del B&B, non offre la colazione ma consente l’utilizzo autonomo dell’immobile da parte dell’ospite.
Come aprire un B&B o una Casa Vacanze: adempimenti e normativa
1. Comunicazione di inizio attività (SCIA)
Per entrambe le formule, la prima cosa da fare è presentare al proprio Comune una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) tramite il portale SUAP (Sportello Unico Attività Produttive). L’ufficio competente è generalmente quello del settore Turismo o Attività Produttive.
2. Requisiti igienico-sanitari e urbanistici
L’immobile deve essere conforme ai requisiti urbanistici ed edilizi (categorie catastali idonee) e rispettare le normative igienico-sanitarie previste dalla Regione o ASL competente. In alcuni casi è richiesta anche una planimetria aggiornata. Nel caso non lo fosse, è indispensabile sanare queste “irregolarità” magari con l’aiuto di un esperto, in genere un geometra, più raramente un ingegnere.
3. Classificazione regionale
Ogni Regione ha una normativa propria che stabilisce limiti e caratteristiche di queste strutture (numero massimo di camere, durata massima dei soggiorni, dotazioni minime obbligatorie). È quindi fondamentale consultare la Legge Regionale di riferimento (in Umbria, ad esempio, è la L.R. n. 13/2013 che puoi scaricare cliccando qui).
4. Registrazione ISTAT e comunicazioni Questura
Una volta avviata l’attività, è necessario registrarsi al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato per comunicare i dati degli ospiti entro 24 ore dal check-in e al portale ISTAT per inviare mensilmente i flussi turistici.
Tassazione: come si dichiara il reddito da affitti brevi
1. B&B non imprenditoriale
Il reddito derivante da un B&B gestito in forma non imprenditoriale viene tassato come reddito diverso (art. 67, comma 1, lett. i del TUIR). Non è soggetto a IVA, ma va indicato nel quadro RL del modello Redditi. Non si può applicare la cedolare secca, e non sono previste detrazioni specifiche, ma si possono dedurre le spese documentate.
2. Casa Vacanze non imprenditoriale
Per le CAV gestite in modo occasionale (massimo 3 immobili), è possibile utilizzare la cedolare secca al 21% o 26% a seconda dei casi, con esonero IVA, IRAP e registrazione della contabilità. Il reddito va indicato nel quadro RB o LC del modello Redditi o nel quadro B del 730.
3. Gestione imprenditoriale
Se l’attività è continuativa, con partita IVA e promozione commerciale, si rientra nel regime imprenditoriale. In questo caso:
- È necessaria l’apertura della Partita IVA con codice ATECO 55.20.51 o 55.20.52.
- Si può optare per il regime forfettario, con aliquota agevolata al 15% (5% per i primi 5 anni).
- È obbligatoria l’emissione di fatture o ricevute fiscali, anche elettroniche.
Buone pratiche per una gestione fiscale regolare
- Registrare ogni ospite e conservare documentazione delle presenze, anche per eventuali controlli.
- Tenere un registro degli incassi, anche se non obbligatorio in forma non imprenditoriale.
- Conservare le ricevute di spese, che potrebbero essere deducibili in caso di dichiarazione come reddito diverso.
- Compilare correttamente la dichiarazione dei redditi, distinguendo bene i quadri da compilare in base al tipo di attività svolta.
- Rispettare i limiti di legge (numero di immobili, durata soggiorni, numero ospiti) per non sconfinare inconsapevolmente nella gestione imprenditoriale, con conseguenze sanzionatorie.
- Farsi assistere e seguire da un commercialista esperto in questo settore, perché altrimenti potrebbero insorgere complicazioni in caso di controllo o verifica.
Conclusioni
Aprire un B&B o una Casa Vacanze può essere una fonte di reddito stimolante e interessante, ma va affrontata con la giusta preparazione, a partire dalla conoscenza delle normative regionali, fino alla scelta consapevole del regime fiscale più adatto alla propria situazione.
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