È davvero fastidioso, lo comprendiamo bene tutti, dover pagare delle tasse sulla proprietà: a maggior ragione se per avere tale proprietà abbiamo dovuto pagare e a ben pensarci anche se la proprietà ce la siamo ritrovata.
Gli immobili, cioè i beni che per loro natura o per destinazioni non possono essere spostati senza alterarne la forma o la destinazione, sono secondo l’articolo 812 del codice civile “il suolo, le sorgenti, i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo in modo transitorio, e in genere tutto ciò che è naturalmente o artificialmente incorporato al suolo“.
Quindi si pagano tasse su terreni, agricoli, boschivi, o di qualsiasi altra natura, abitazioni (tranne la prima casa, da poco e non si sa per quanto tempo ancora), negozi, ed altro. La configurazione del sistema impositivo immobiliare, ossia appunto l’insieme delle tasse sugli immobili, è per sua natura composita e investe tutti i livelli di governo, sia centrale (lo Stato) che locale (Regioni, Provincie, Comuni).
In Italia, analogamente agli altri Paesi europei, la tassazione immobiliare si compone di imposte sul reddito, sul patrimonio, sugli atti di trasferimento e sui contratti di locazione; si differenzia in funzione dei soggetti coinvolti (imprese e professionisti, o soggetti che non esercitano l’attività d’impresa e di lavoro autonomo) e della natura degli immobili (abitazioni e fabbricati a uso industriale).
Nello specifico, possiamo distinguere cinque categorie (più una) di imposte gravanti sugli immobili:
- Imposte di natura «reddituale» il cui presupposto è il reddito prodotto dalla proprietà o dal possesso del bene: sono l’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) e l’IRES (Imposta sul Reddito delle Società). Colpiscono i redditi derivanti da immobili, se non sono soggetti a cedolare secca e si applicano soprattutto alle seconde case locate o sfitte (per l’abitazione principale e relative pertinenze generalmente non si paga IRPEF). L’IRES si applica alle società titolari di immobili, sulla base imponibile costituita dal reddito fondiario/prodotto dall’immobile.
- Imposte di natura «patrimoniale» il cui presupposto è la proprietà o il possesso del bene (IMU): l’IMU (Imposta Municipale Unica) è la tassa patrimoniale dovuta dai possessori di seconde case, immobili di lusso ecc. (l’abitazione principale, tranne se di lusso, è generalmente esente). L’IMU è calcolata sulla base catastale rivalutata secondo principi sui quali magari torneremo in un altro articolo.
- Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso: a questa categoria appartengono l’IVA, l’imposta di registro, quella ipotecaria, quella catastale). L’IVA ossia “imposta sul valore aggiunto“, è una imposta indiretta applicata a beni fisici o servizi, in genere sugli acquisti da costruttore (prima casa 4%, seconda 10-22%). Il nome deriva dal fatto che viene addebitata ogni volta che viene aggiunto valore al prodotto lungo la catena di approvvigionamento, dalla produzione alla vendita. L’Imposta di Registro si paga sui trasferimenti immobiliari (acquisti, donazioni) e varia in base al tipo di atto e soggetto coinvolto, mentre le imposte ipotecarie e catastali si pagano solo in occasione di atti di trasferimento per acquisto secondo un importo fisso o percentuale a seconda della situazione.
- Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito (successioni e donazioni) sono dovute in caso di trasferimento mortis causa o per donazione di immobili. Le aliquote variano in base al grado di parentela e al valore dell’immobile.
- Imposte sulle locazioni: per gli affitti si può optare per la cedolare secca, uno dei regimi opzionali per chi affitta abitazioni. Si calcola considerando 2 aliquote principali: 21% per i contratti a canone libero, 10% per i contratti a canone concordato. In alternativa, si può procedere normalmente. Rientrano in questa categoria l’imposta di registro e i bolli sui contratti di locazione.
Fino al 2020 esisteva anche la TASI (Tassa Servizi Indivisibili), dovuta per finanziare servizi comunali; ora è accorpata all’IMU.
Categoria a se, riservata a chi occupa/possiede un immobile è la TARI (Tassa Rifiuti) dovuta per lo smaltimento dei rifiuti. È misurata sui metri quadri calpestabili dell’abitazione considerando dei coefficienti diversi a seconda della destinazione d’uso.
Quindi, riepilogando, la casa (e in genere qualsiasi altro immobile, inclusi campi, boschi e terreni in genere) sono tassati perché possono creare reddito, perché hanno un valore intrinseco e sono tassati anche non solo quando passano di mano a fronte di un compenso, ma anche quando questo passaggio di mano avviene in forma gratuita, magari quasi obbligata (eredità). Senza dimenticare che sono tassati gli affitti e anche le attività di raccolta rifiuti (indipendentemente, questo è interessante, dal fatto che l’immobile sia utilizzato o meno).
Come si intuisce, non è semplice la gestione della proprietà in questo quadro di imposizione frammentata, in strumenti statali o locali, irragionevolmente segmentata anche in relazione alla natura giuridica del soggetto passivo e al tipo di immobile cui essa si connette. Ecco quindi che diventa di fondamentale importanza mettere a reddito l’immobile.
Ne parleremo prossimamente!
